Se você já negociou ou está pensando em negociar a compra ou mesmo a locação de um imóvel, já ouviu falar em regularização de imóveis, certo?
(Aliás, só em pensar nesse assunto, já dá um arrepio, não é mesmo?).
Bem…goste ou não, você precisa entender como funciona e para que serve a regularização de imóveis, especialmente junto a Prefeitura.
Mas antes de falar a respeito da relação entre buscar a regularização do seu imóvel e com isso evitar os riscos de sofre um embargo da obra pela Prefeitura, você precisa saber qual é o município competente para emitir as licenças necessárias e com isso, ser possível obter a regularização do imóvel.
Mas como consigo saber qual é o município correto?
Para saber qual é o município competente para regularizar o seu imóvel, é preciso fazer uma análise conjunta que leve em consideração tanto a localização geográfica onde ele está situado, quanto a análise de documentações básicas, como o IPTU e a escritura pública do Imóvel.
Essa primeira etapa, deve confirmar qual é o município competente para você resolver todo o processo de regularização do imóvel, caso contrário, será esse mesmo município que terá o poder de embargar a sua obra.
Essa análise inicial também apontará a situação em que se encontra o imóvel, no que se refere a identificar se ele já possui um cadastro imobiliário junto ao município, bem como se está regularizado também junto ao cartório de imóveis.
Nesse início, o mais importante para você é buscar a segurança necessária para saber conduzir da melhor forma tudo o que precisa ser feito para obter a regularização do seu imóvel e evitar qualquer prejuízo ou mesmo contratempo durante a fase de obra.
Eu costumo chamar a atenção para a importância dessa análise preliminar, porque são muito frequentes os casos em que as pessoas iniciam as obras, sem qualquer preocupação com a etapa de análise de documentação e obtenção das licenças necessárias, seja porque não buscam se informar, seja porque não entendem e nem procuram entender como devem agir, seja porque justificam que tem muita burocracia e simplesmente não dão a devida atenção ao assunto e resolvem simplesmente começar a obra, completamente desprovidos de segurança legal, colocando em risco a garantia de começar e terminar a obra sem sofrer um embargo pela Prefeitura.
De fato, em regra, o procedimento de regularização de um imóvel não é familiar para a maioria das pessoas, especialmente àquelas que não lidam com esse tipo de assunto no dia a dia, mas ele deve ser observado e uma vez entendido tudo o que precisa ser feito, deve ser providenciado junto ao poder municipal competente todas as licenças que antecedem o início da obra.
Isso quer dizer que, jamais a falta de entendimento do assunto poderá servir como justificativa para não procurar fazer o que deve ser feito, a menos que você admita todas as consequências, responsabilidades, riscos e prejuízos envolvidos, como por exemplo, pagamento de multas, prejuízo da sua imagem perante seus clientes e até embargo da obra.
Porém, se você estiver atento e conduzir corretamente todo o processo de regularização do imóvel, todos esses problemas serão evitados.
Pois bem, agora que você já sabe por onde começar, chegou a hora de falarmos sobre o procedimento administrativo para buscar a regularização de um imóvel junto ao município competente.
A ideia deste texto é trazer informações úteis e de forma acessível para você tomar as melhores decisões quando for negociar um imóvel. Vamos te mostrar o passo a passo de como conduzir o processo de regularização do imóvel junto a Prefeitura municipal, sem dor de cabeça. Saber por onde começar, o que deve fazer, quais obrigações legais devem cumprir, quais os riscos envolvidos e o que cada escolha significa, é a chave para você fugir de ciladas e obter a garantia necessária de que não terá sua obra embargada.
Como esse tema é específico e varia de município para município, eu escrevi um artigo sobre o licenciamento ambiental na regularização de imóveis em Recife/PE.
Bom, em se tratando de um passo a passo que você poderá utilizar para aplicar em qualquer processo de regularização de imóveis, independente do município que o imóvel esteja localizado, vamos mostrar o que você precisará saber para conduzir melhor o processo, esteja o imóvel onde estiver.
Você precisará tomar as seguintes providências:
1. Em se tratando de um terreno, você precisará contratar um levantamento topográfico georreferenciado. Esse documento, confrontado com a escritura do imóvel, confirmará a área correta e atualizada do imóvel. Nos casos de escrituras públicas mais antigas, as áreas ali atribuídas, geralmente não foram indicadas com precisão, o que compromete a indicação da área correta. Em caso de constatação de divergência de área, essa informação deverá ser alterada junto a Prefeitura e posteriormente junto ao cartório de imóveis, mediante a aprovação da planta de demarcação do terreno.
2. Você precisará aprovar junto a Prefeitura um projeto de arquitetura que contemple o imóvel que você deseja construir. Esse projeto deverá estar adequado as diretrizes municipais, estabelecidas na lei de uso e ocupação do solo e Plano Diretor da Cidade. Aqui, o diferencial na agilidade dessa etapa, ou seja, o prazo de aprovação do município será mais rápido quando o seu projeto estiver de acordo com os parâmetros exigidos pelo município, sem erros. Seu arquiteto deverá ser escolhido a dedo para que tudo flua da forma mais objetiva e rápida possível.
3. Na sequência, você precisará aprovar o licenciamento ambiental para iniciar a obra e posteriormente poder habitar o imóvel. Em regra, essa etapa analisa desde a complexidade do seu projeto, e com base nele, o órgão ambiental competente exige a apresentação da documentação como estudos e projetos complementares. Esses projetos complementares serão apresentados durante essa fase e serão condicionantes para você concluir essa etapa. Caso inicie a obra sem isso, você estará sujeito a sofrer prejuízos na obra, como embargo, atraso no prazo de conclusão, aumento de orçamento, além de outros indiretos.
4. Para iniciar a obra, obrigatoriamente, você deverá estar munido da licença de construção que será emitida pelo município, após e de acordo com o seu projeto de arquitetura já aprovado, assim como o licenciamento ambiental concluído.
5. A depender do porte da sua obra, você também precisará aprovar um projeto de combate a incêndio, junto ao Corpo de Bombeiros do Estado onde está localizado o imóvel.
6. Você ainda precisa se atentar e gerenciar todos os prazos de vigência de cada umas das licenças, sob pena de passar a ficar descoberto e a partir daí passível de sofrer multa (s) e embargo da obra.
7. Uma vez concluída a obra, você solicitará junto ao município a última licença, o habite-se. Essa licença uma vez expedida, o município declara que o imóvel poderá ser habitado.
Para cada uma das etapas acima, você precisará levantar os custos associados, que deverão ser pagos para o órgão competente analisar cada pedido de aprovação, assim como deverá considerar os custos com contratações de profissionais como arquitetos e empresas de consultoria relacionadas.
Também para cada etapa cima, você deverá levantar a estimativa de prazos para obter as aprovações. Com isso mapeado, você terá como saber quando poderá iniciar a obra, sem sofrer riscos de embargo ou cometimento de infração legal.
Conclusão
O procedimento de regularização de imóvel é minucioso e muitas das vezes complexo, já que envolve obrigações diversas e um deslize em qualquer passo poderá causar prejuízos.
Por tudo isso, é aconselhável que você se planeje desde antes da assinatura do contrato de compra ou locação do imóvel, inclusive utilizando essas informações como meio de negociação com o vendedor/locador do imóvel, caso exista algum fator crítico, como custo e/ou tempo excessivo para você poder obter a regularização completa do imóvel.
E se você quiser saber mais detalhes sobre Regularização de Imóveis, recomendo a leitura de outro artigo de minha autoria: