Investir na compra de um imóvel representa um passo significativo e muitas vezes a realização de um sonho.
No entanto, após a compra, alguns proprietários podem enfrentar problemas que não eram, sequer, imaginados até o momento da aquisição.
Um problema sério e muitas vezes negligenciado pelo comprador é o vício construtivo. Trata-se de uma questão extremamente complexa e quando nos referimos às falhas na construção, podemos remeter àquelas que podem afetar a qualidade, a segurança e em alguns casos mais graves, a funcionalidade do imóvel.
Neste artigo, vamos explorar, em detalhes, o que é um vício construtivo, como identificá-lo em imóveis, os impactos de negligenciá-lo e as estratégias jurídicas disponíveis para lidar com essa situação complexa.
O que é vício construtivo?
Vício construtivo é um termo técnico utilizado para descrever defeitos na construção de um imóvel e que pode comprometer o seu desempenho e integridade. Esses vícios podem ser classificados em várias categorias, incluindo:
Defeitos Estruturais: Problemas que afetam a estrutura do imóvel, como rachaduras significativas nas paredes, deformações em vigas e pilares, e falhas na fundação.
Defeitos de Impermeabilização: Infiltrações e vazamentos que resultam em danos nas estruturas internas, como mofo e deterioração de acabamentos.
Defeitos Estéticos: Problemas que impactam a aparência do imóvel, como acabamento irregular, pintura descascando ou revestimentos inadequados.
Esses vícios podem surgir devido a diversas razões, incluindo erros no projeto, uso de materiais de baixa qualidade ou execução inadequada das técnicas construtivas e em diversas fases da vida útil de um imóvel.
O impacto da negligência e os riscos associados.
Negligenciar um vício construtivo pode acarretar uma série de problemas graves e dispendiosos. Os prejuízos podem incluir:
Desvalorização do Imóvel: Defeitos estruturais e estéticos podem reduzir significativamente o valor do imóvel, tornando-o menos atrativo no mercado imobiliário.
Custos Elevados de Reparação: Problemas não resolvidos podem se agravar com o tempo, levando a reparos mais caros e complexos. Infiltrações e defeitos estruturais, por exemplo, podem exigir intervenções extensivas.
Riscos à Segurança: Defeitos na estrutura podem comprometer a segurança dos ocupantes, aumentando o risco de acidentes e danos à saúde.
Além disso, a negligência em identificar e corrigir vícios pode resultar em complicações jurídicas. Se o proprietário não agir prontamente, pode enfrentar dificuldades para reivindicar reparos ou compensações devido à prescrição de direitos.
Prazos de garantia e responsabilidade da construtora.
Quando um imóvel apresenta problemas de construção, os riscos vão além de simples desconfortos. Se não for reparado, o imóvel pode sofrer deterioração severa, desvalorização, e, em casos mais graves, tornar-se inadequado para uso. Além disso, a responsabilidade pela correção dos vícios pode recair sobre o comprador, se os prazos legais não forem respeitados.
Entre esses prazos legais, temos:
90 dias para vícios aparentes (problemas facilmente identificáveis após a entrega, como acabamentos defeituosos).
5 anos para vícios que comprometem a estrutura e a segurança do imóvel, período em que a construtora é legalmente responsável pelos reparos. Esse é o prazo para reclamar defeitos de construção que afetem a integridade do imóvel.
20 anos para situações em que o vício resulta em danos graves à estrutura, como previsto na responsabilidade civil.
Sem prejuízo do disposto acima, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), estabeleceu no REsp 1.721.694, o seguinte:
Tratando-se de pedido de indenização por danos materiais em razão de vício de construção, o prazo prescricional é de dez anos, a contar da ciência inequívoca da inadimplência da parte adversa. Ou seja, a partir da confirmação da ciência da construtora quanto a real existência do problema, o proprietário terá um prazo de 10 anos para pleitear indenização por danos materiais.
Diagnóstico e medidas eficientes para resolver o vício construtivo.
Para lidar com um problema de vício construtivo, caberá ao proprietário garantir que todas as ações, incluindo a coletas de provas e preservação do imóvel, sejam cuidadosamente tratadas, o que será crucial para o trabalho pericial. Entre as ações que serão necessárias, o proprietário deverá atentar:
1. Diagnóstico Preliminar: A primeira etapa é buscar evidências técnicas que demonstrem a existência do problema. Um laudo técnico deve ser elaborado por um engenheiro civil, acompanhado da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica do CREA. Tal conjunto de documentos são preliminares e essenciais para a melhor tomada de decisão, inclusive para distinguir entre a existência de um vício construtivo real ou um problema meramente aparente. O profissional deverá realizar uma inspeção minuciosa e fornecerá um relatório detalhado sobre a extensão e a causa do vício. Tal documento serve como base para instruir uma ação judicial de antecipação de provas, cuja finalidade será requerer em juízo a realização de uma perícia técnica judicial que comprove (ou afaste) o diagnóstico apresentado no laudo particular, contratado pelo proprietário. Importante destacar que esse tipo de ação instrui substancialmente a etapa posterior, que é a de propositura de uma ação de responsabilidade por vício construtivo, pois na hipótese da ação de produção antecipada de provas não confirmar a existência do vício, não recairá para o proprietário a responsabilidade quanto ao pagamento de honorários sucumbenciais, além de ser uma ação muito mais ágil.
2. Responsabilidades do Proprietário: Por sua vez, o proprietário do imóvel desempenha um papel crucial na manutenção e conservação do bem. É fundamental que o imóvel seja usado e mantido conforme as recomendações da construtora, por meio do manual do proprietário, documento que deve ser entregue a cada proprietário e ao condomínio, quando da conclusão da obra. Defeitos decorrentes de uso inadequado ou falta de manutenção não podem ser atribuídos à construtora, o que irá impactar nas reivindicações legais.
3. Notificação e Reclamação: Com o laudo técnico em mãos, antes mesmo da propositura da ação de antecipação de provas, poderá o proprietário dar como próximo passo, notificando formalmente a construtora sobre os vícios identificados. A notificação deve ser feita por escrito e deve incluir todas as evidências coletadas. É essencial documentar todas as comunicações para respaldar eventuais ações legais.
4. Ação Judicial: Se a construtora não apresentar as soluções necessárias, quando imputadas a cumprir com as suas obrigações de reparar os vícios, o proprietário pode considerar a via judicial para garantir que a construtora arque com as responsabilidades previstas na legislação vigente.
Conclusão.
O vício construtivo é um assunto de elevada complexidade que exige uma abordagem técnica e jurídica especializada. A identificação precoce e a resposta adequada a esses problemas são essenciais para preservar a integridade do imóvel, para garantir o êxito na ação judicial cabível e para evitar complicações adicionais. A profundidade e a precisão no diagnóstico e na resolução dos vícios construtivos são cruciais para garantir a segurança e o valor do seu investimento.
O manejo adequado dessas questões demanda um entendimento detalhado dos aspectos técnicos e legais envolvidos.
Espero que tenha útil.
Até a próxima!.